“零租金”时代到来, 商办人该何去何从?

昨天有做零售商业多年的老友来访，我问他有啥重要的事必须当面面谈，他说最近实在是闲的发慌，必须找人一起聊聊未来。

说他是做零售的老炮儿一点都不夸张，岁数其实还谈不上老，但他可能是国内少有的把各种零售都完整干过一遍的人，早期是从沃尔玛到山姆，后来进入新零售的代表盒马鲜生，再自己创业做盒子商业和文创园区的整体招商运营，还深入供应链投了一家水果生鲜连锁品牌。按说以他这样的经历，在零售商业这块应该属于门清，或者说已入不惑之境。

我问他是遇到什么困惑吗？他反问我：“你觉得北京和北京周边，或者范围再扩大到整个北方，现在有什么特别抗打击的项目吗？又或者有什么特别好的项目机会可以去做一个真正自己都满意的好项目？”

他是问到了我的痛点，我也是有很长时间在北京找不到能让自己兴奋的项目，那些新开的项目去看过要说真话一定就会得罪人，不说就自己憋屈，关键还在于知道这还真不能全赖操盘的这帮小兄弟不专业不努力，市场如此，你要么就跟着沉沦，要么就装瞎自嗨。就像上次聚会戴德梁行的一个哥们说的那样，做商业的还真别对商办市场幸灾乐祸，商办代表着产业经济，它不好就意味着经济不好，意味着人们的收入下降消费能力下滑，下一个就该轮到你商业了。老友说：“就是这么回事啊，现在我们遇到的问题就是明知市场在下行而拿项目成本依然居高不下，就算轻资产输出也要带资进组，在这样的市场行情下谁还敢拿真金白金往里赌啊？”

我问他对未来是有什么自己的打算吗？他说想往商办的方向转，一来是这个市场率先崩塌，现在洗牌也洗的差不多了，资产价格和市场租金也基本在回归理性，感觉有的玩了；二来做商办才有机会接触新兴产业，才有可能做到真正的换轨，而不是一直在房地产逻辑的死胡同里兜圈子。

我说这点我非常认同，但一定不能选错对象，看过深圳“只收梦想，不收租金”的“零租金”抢人大战的新闻了吗？就在深圳甲级写字楼空置率飙升（2024年官方数据是26.6%）和租金跳水（平均租金169.1元/平方米.月）的市场环境下，深圳国资拿出10万平方米核心地段的优质写字楼来吸引全国创新企业的入驻，此举势必会被全国其他城市效仿（本身深圳也是被杭州“六小龙”刺激的），在明着的财政补贴政策被明令禁止之后，“拿空间当筹码”的做法必然流行，更何况这还有利于消化各地国资手里海量的存量资产，何乐而不为？也就是说当下的商办市场其实已经不是一个严格意义上市场化的市场，会有相当大的一部分用于长线的产业招商和培育，这对于只能靠租金生存的民营资产来说无疑是雪上加霜。

可以简单预判，未来的商办市场会出现三种趋向：地方平台公司持有的产业园区将逐渐成为产投阵地，为在地孵化产业，创造新的增长点；优质高端写字楼会是成熟企业的选择，自用总部会占很大的比例，剩余的将主要集中于拥有长期融资能力的“耐心资本”（比如险资和打通了REITs通道的央国企资管公司，典型如华润）；中间适合成长型企业的是所谓的复合型空间（也有叫“产商融合”的，典型如郎园station），就是通过生活服务生产，通过商业激活产业，通过创造外向的社交环境来吸引彼此需要的成长性企业来此聚集。

我说：“如果你真的有心往商办的方向转，那么也就意味着只有三条路可选：1、投奔地方平台公司，用自己的专业能力做他们的产业生态主理人，这是最有机会了解新兴产业转换赛道的选择；2、投奔全通道的资产管理公司（国资、外资、险资、AMC）做大宗物业的资产管理人，这是最有机会接触各行各业头部企业的选择，不过似乎传统五大行的人会更有优势，毕竟人家更有大客户服务经验；3、发挥自己的商业运营经验做独立品牌的产业服务商，以更灵活的机制吸引更灵活的成长型企业，以更创新的场景和社群组织吸引更自由的创新型组织加盟，这是这个时代最适合的空间创业机会，却是一件“难而正确的事”，没有一定的家底、坚定的信念和特殊的运气，很难做成！

何去何从？听从你自己的内心召唤吧！就像苏鑫总对达利欧最新判断的学习笔记说的那样，了解自己的天性再做职业选择，能释放天性的地方人的潜能才能得到充分释放，这比什么外人看起来的体面、高薪、稳定都重要！相信只有这样的人才能做出真正的好作品，才能真正过好自己无怨无悔的一生。以上，与同在路上做艰难选择的兄弟姐妹们共勉。